Jusqu’où ira l’inflation et comment lui résister en immobilier locatif?

Par Michel Limoges, courtier immobilier agréé de l’équipe Ayotte

La Banque du Canada prévoit un taux d’inflation autour de 8 % pour les prochains mois. Bien sûr, cette situation aura des effets sur l’immobilier en général et sur ses secteurs locatifs en particulier. Or, les propriétaires d’immeubles à revenus ont des moyens de limiter les effets négatifs de la vague inflationniste actuelle sur leurs avoirs.

Une conjoncture immobilière comptant peu de certitudes

Il suffit de parcourir les médias crédibles d’information économique pour constater à quel point les avis sur la durée de l’inflation actuelle, son ampleur à venir si elle se poursuit et sa période possible de fin sont variés et contradictoires. C’est aussi le cas pour les projections quant aux effets de l’inflation et de l’augmentation des taux d’intérêts sur l’immobilier locatif. 

Ainsi, pour certains experts, les risques actuels sont inquiétants pour le secteur commercial, alors que le géant américain de l’immobilier Blackstone croit au contraire que ce dernier est riche d’opportunités au Canada. 

En ce qui concerne les immeubles multilogement, des experts américains croient que leurs propriétaires profiteront à long terme des hausses successives de taux d’intérêts, une opinion qui ne fait pas du tout l’unanimité chez nous.

Il y a donc peu de certitudes à part les suivantes. Ainsi, plus les taux d’intérêt et l’inflation augmenteront :

1) plus il y aura une pression à la baisse sur le nombre de transactions et éventuellement sur les prix des immeubles. C’est une évidence, et elle s’applique aussi à l’immobilier locatif. 

2) plus les propriétaires augmenteront leurs loyers, comme le prévoit la CORPIQ. Celle-ci a déclaré que les hausses des taux d’intérêt auront « un impact direct sur la capacité des propriétaires de logements locatifs à investir dans l'entretien du parc locatif et, surtout, de stimuler la construction de nouveaux logements dans un contexte de déséquilibre du marché immobilier dans plusieurs cités régionales du Québec ».

En outre, et c’est la troisième certitude, dans un contexte de hausse vertigineuse des coûts de construction – on parle de + 22 % au pays par rapport à l’an passé –, l’achat d’un immeuble déjà bâti est plus facile à contrôler qu’investir dans une propriété à construire.

Des solutions axées sur la prudence, la flexibilité et la complicité

En plus de hausser les loyers, vous avez plusieurs options pour limiter les effets de l’inflation sur votre portefeuille immobilier. Cela étant dit, vous constaterez qu’il vaut mieux les prévoir avant qu’une forte vague inflationniste se manifeste.

Bien sûr, une telle période incite à couper dans le gras et à se donner un plan de rationalisation des dépenses, le tout sans compromettre la qualité des loyers. Ainsi, vous pouvez retarder certaines embauches, des projets de rénovation et d’agrandissement, ou encore diviser ou reconvertir certaines unités

De telles démarches doivent s’inscrire dans ce que l’agence Osler, cabinet en droit du travail, nomme un plan d’affaire résilient, c’est-à-dire qui peut facilement être modifié. En immobilier, seul l’immeuble est immobile; la capacité de faire mieux ou différemment, elle, doit être très souple! 

Osler souligne aussi l’importance de se doter d’un fonds de réserve dans cet article : « Pour pouvoir composer avec la volatilité, il faut essentiellement intégrer de la souplesse, financière et réelle, dans le plan d’affaires. La résilience financière exige une réserve de capital qui permet aux propriétaires de surmonter une crise ou de tirer profit d’une évolution positive. » 

Enfin, en temps d’inflation, il faut cultiver plus que jamais vos relations d’affaires, notamment vos fournisseurs, pour ne pas avoir à les changer. Par exemple, si vous faites affaire avec les mêmes ressources de déneigement depuis 20 ans, vous pourriez en discutant avec elles éviter une augmentation du prix de leurs services, alors qu’un nouveau fournisseur vous imposera un prix plus élevé qui tient compte de l’inflation.

Cela étant dit, plusieurs indices montrent que l’augmentation soutenue des taux d’intérêt commence à ralentir l’inflation. On peut donc espérer que celle-ci sera bientôt jugulée. Les taux cesseront alors de monter pour se stabiliser puis redescendre. 

Vous souhaitez en savoir plus sur l’achat ou la vente d’immeubles locatifs en période d’inflation et d’augmentation de taux d’intérêt? Nous serons heureux de vous conseiller et de faire un succès de votre projet. Contactez-nous dès maintenant.

Par Léonie