Vente d’un immeuble locatif : bien comprendre le gain en capital et en minimiser l’impôt

Par Jean-Guy Ayotte, courtier immobilier agréé et fondateur de l’équipe Ayotte 

Si vous vendez un immeuble locatif qui vous appartient personnellement, vous ferez probablement un profit intéressant par rapport au prix que vous avez payé pour acquérir cette propriété, surtout si vous la possédez depuis longtemps. Vous devrez donc payer de l’impôt sur ce gain en capital. Savez-vous combien? Et, surtout, connaissez-vous les façons d’en payer le moins possible? 

Ce qu’est un gain en capital

C’est la différence positive pour un propriétaire entre le prix d’achat d’un bien comme des actions, un terrain, un chalet ou un immeuble locatif et le prix de revente. 

Par exemple, pour un immeuble à revenu acheté 300 000 $ et revendu 700 000 $, la différence est positive, pour un gain en capital de 400 000 $. Lorsque la différence est négative, on parle de perte en capital. 

Quel est l’impôt à payer sur un gain en capital?

Pour notre exemple d’immeuble locatif revendu avec un gain en capital de 400 000 $, est-ce l’ensemble de ce montant qui est imposable? Non, seulement 50 %, et une fois que certaines déductions autorisées ont été soustraites. 

Parmi ces déductions, il y a tous les frais payés pour l’achat de l’immeuble : commission au courtier immobilier, taxe de bienvenue, honoraires d’inspection du bâtiment et frais juridiques reliés au transfert de propriété. 

Autres déductions permises : les coûts de travaux visant à augmenter la valeur de l’immeuble. Les montants ayant financé un entretien normal, par exemple pour remplacer un carrelage usé ou une robinetterie qui fuit, ne sont donc pas admissibles. Il faut que les rénovations résultent en une amélioration de la propriété, comme l’ajout d’un garage ou l’agrandissement d’un balcon en terrasse.

Vous possédez un immeuble à revenus et souhaitez en augmenter la valeur? Voyez comment vous pouvez le faire en lisant l’article Immeubles à revenu : comment augmenter leur valeur et réduire les frais d’exploitation.

Dans le cas de notre exemple, si l’on suppose 20 000 $ de frais de rénovations admissibles et 15 000 $ de commission au courtier immobilier, ces deux montants doivent donc être soustraits des 400 000 $ de gains réalisés, pour un gain en capital net de 365 000 $. 

C’est donc 50 % de ce montant, soit 182 500 $, qui seront imposables, et cela selon le taux s’imposition qui s’applique au vendeur selon son revenu pour l’année fiscale où la transaction de revente a lieu.

Il existe une autre déduction possible : si l’un des logements de l’immeuble à revenu était la résidence principale du vendeur, ce dernier n’a pas d’impôt à payer sur le gain en capital pour cette partie du bâtiment qu’il occupait.

Pour reporter le paiement de l’impôt : le solde du prix de vente

Un solde ou une balance de prix de vente équivaut, pour le vendeur, à prêter de l’argent au nouvel acheteur de l’immeuble locatif, moyennant des intérêts à payer par l’acheteur au vendeur. 

Un tel prêt, qu’il importe de garantir par une hypothèque et de faire notarier, couvre généralement la mise de fonds. L’acheteur doit s’entendre avec une banque ou une institution financière pour le reste du financement. 

Cette façon de faire peut être gagnante pour les deux parties. Un acheteur qui n’a pas pu réunir une mise de fonds suffisante à ainsi la possibilité d’acheter la propriété. Quant au vendeur, il a alors le droit d’étaler jusqu’à 5 ans l’imposition de son gain en capital, en plus de récolter des intérêts auprès de l’acheteur. 

N’oubliez pas les moyens traditionnels d’épargner de l’impôt

Le poids fiscal d’un gain en capital peut bien sûr être allégé par des placements plus importants que d’habitude dans des comptes RÉER ou CELI, qui permettront de mettre ces montants à l’abri de l’impôt. Le vendeur de l’immeuble locatif pourra d’autant plus augmenter ses placements qu’il disposera pour cela de l’argent que la vente de cette propriété lui a rapporté.

Enfin, il importe de choisir, quand c’est possible de le faire, la meilleure année sur le plan fiscal pour vendre l’immeuble. Et cette meilleure année est toujours celle où votre revenu sera le plus bas possible. 

C’est souvent le cas pour les propriétaires qui veulent vendre leurs actifs immobiliers et qui attendent d’être à la retraite pour le faire. Le gain en capital s’ajoutant alors à un revenu faible, le taux d’imposition de ces personnes diminue et elles ont donc moins d’impôt à payer.

Or, il y a d’autres années où un revenu peut baisser, par exemples celles d’une maladie prolongée, d’un long voyage de vacances ou d’un congé sabbatique.

Vous souhaitez en savoir plus sur le gain en capital? Ou si vous voulez obtenir des conseils profitables pour vendre ou acheter un immeuble locatif, commercial ou industriel, communiquez avec nous au 514 603-7000 ou en cliquant ici

Par Léonie